• 产业园区供需失衡与租金缩水

根据最新统计数据，2024年上海、北京、深圳等一线城市的产业园区市场租金明显下降，整体出租率也呈现下滑趋势。以北京为例，租金报价从每平方米155.8元下降至150.8元，降幅达到3.21%。与此同时，空置率不断上升，反映出市场对产业园区的需求正在减弱。

• 产业园区退租潮一浪高过一浪

2024年上海产业园区的退租潮愈演愈烈，主要表现为客户提早解约、违约退租、到期集中退租等现象，反映出市场的深层次变化。这些变化不仅是市场环境和价格因素导致的，更是企业自身发展需求与空间环境不匹配的结果。

• 2024年三季度，上海甲级写字楼市场环比继续下滑

据戴德梁行分析，2024年上海写字楼空置率攀升至22.2%，租金继续下行，平均租金7.4元/平方米/天，环比下滑2.5%。

再看空置率，在上海18个板块中，13个区域空置率要大于20%，超过全市平均水平。外滩空置率从2023年四季度的6%一跃升至17.8%；苏河湾空置率达到43.1%，陆家嘴北滨江空置率更是达到55.7%，相当于一半办公楼都空关着。

据行业专业机构调研，2024年第三季度上海产业园区空置率27.3%，环比上升1.7个百分点，同比上升6.4个百分点。除此之外，以下两点值得特别关注：

• 2024年第三季度上海产业园区平均租金环比降幅惊人

2024年第三季度，上海产业园区市场在“以价换量”，新增入市节奏明显加快；平均租金为3.53元/平米/天，环比下降6.4%，同比下降10.8%‌‌。究其原因，一方面主要是因为各园区疯狂内卷，不断升级优惠条件；一方面是因为大量新增供应入市，空置率持续上升，导致租金进一步下调‌。

• 上海产业园区新增供应量仍然不减，竞争态势可想而知

从全国主要城市的新增园区数据统计看，上海连续三年领跑新开园数量，只是在2024年被北京超越。总体来看，全国新建的园区，主要集中在一二线核心城市。

2024年第三季度，据统计上海全市产业园区市场存量1,832.9 万平方米；新增供应面积57万平方米，这样2024年前三季度累计新增供应量达约140万平方米，大概是过去五年年均供应量的近三倍。预计全年新增供应将达到约329万平方米，形成了历史供应量的高峰‌，未来的竞争压力可想而知。

产业园区遇到前所未有之挑战，投资运营商该如何应对？事实上产业园区依靠租金盈利、依赖于降低租金和薄利多销的发展策略，本来就是一种不可持续的模式。 

产业园区应逐步回归其本质，盈利模式也必然重新定义。园区运营商必须从传统物业运营向产业运营转型升级。

物业运营的目的是打造企业所需的多功能高性价比空间；产业运营的目标是构建主题产业生态圈，从而创造更高的客户粘性与产业价值，把总的产业蛋糕做大做强，圈内的企业自然就能获得更高的收益，园区物业运营的回报也会得到提高。

• 积极协同区域各园区，联合打造区域产业集群

产业集群能显著提升企业之间的黏性，进而从根源上解决园区招商难和空置率高的问题。但打造产业集群谈何容易，是需要付出高额的时间成本和产业投入的，这种模式比较适合政府直属的园区。

• 引进科技创新要素，构建产业赋能服务平台

科技创新服务和科技金融服务等，作为产业园区发展的新引擎，是园区运营转型升级的大趋势。未来的产业园应努力实现产业与科技的深度融合，不断提升自身的服务能力和附加值，构建科技创新的高效赋能服务模式，从而获得比租金更高的回报。

• 重构园区空间的多重使用价值

随着企业需求的新变化，园区的空间价值应更加突出自身的优势，而不是去跟写字楼内卷。企业为节省成本，往往把空间需求划分为多种类型，而园区应该敏锐的洞察到这种需求，充分发挥自身的优势，构建企业所需的多重功能空间。

园区应该充分利用各种“非租赁空间”，打造和提供共享会议室、接待室、发布中心、展示中心等空间，同时把企业私密空间做到极致的实用性，充分体现空间的性价比，才可能长期留住企业。

据统计，2024年国内新开产业园中，聚焦主题产业已经成为必然趋势。2024年第三季度，软件服务、集成电路、新能源汽车成为上海产业园区前三大租赁需求行业，合计贡献近54%的需求占比。另外还有一个新变化是，聚焦低空经济、碳中和、安全应急科技、专精特新的主题园区开始出现。这一切都说明，产业园区的投资商已经意识到这个趋势，园区在聚焦垂直领域的路上已经越走越快了。

在这样的大环境下，产业园区的打造不是越模糊约综合越好，相反，我们看了多个成功案例，产业园区必须越聚焦越能抗住市场的风浪。