一、祥生控股之变

（一）董事长 “跑路” 传闻

近期，市场传出祥生地产二代、董事长陈弘倪被曝携款潜逃美国的消息，引发广泛关注。有媒体报道称，陈弘倪出生于 1983 年，2010 年取得美国福特海斯州立大学的通识教育（商业管理）学士学位。毕业后，他先后在集团及附属公司担任酒店管理公司总经理等职务。2019 年，陈弘倪全面主持地产集团工作，2023 年 4 月，陈国祥离世后，陈弘倪获委任为代理主席。如今传出这样的传闻，无疑给祥生控股的未来蒙上了一层阴影。
（二）祥生的崛起之路
祥生成立于上世纪 80 年代初，总部位于浙江杭州。创始人陈国祥早年曾任诸暨酒厂技术员和服装针织厂厂长，1989 年涉足实业，任诸暨市祥生实业公司总经理。1995 年，陈国祥正式成立祥生地产，并开发首个房地产项目 “诸暨祥生滨江花苑”，此后逐渐在诸暨崛起。
历经多年发展，祥生成为一家集地产开发、特色小镇、建筑安装、物业服务、酒店旅游等事业板块于一体的多元化产业集团。业务遍布上海、浙江、江苏、安徽、江西、湖北、湖南、福建、贵州、辽宁和山东等 20 余省 50 余城。
2018 年，祥生成为地产界的一匹黑马，销售破千亿，跻身全国房地产公司 TOP30。
（三）权力交接与上市之路
2019 年，陈国祥开始淡出台前，其子陈弘倪全面主持地产集团工作。2020 年，祥生控股集团在香港联合交易所正式挂牌上市。
祥生控股的上市并非一蹴而就。在上市前夕，陈国祥便不再出席祥生控股的董事会会议。2020 年 11 月 18 日，祥生控股股票正式在联交所挂牌交易，成为当年销售千亿规模房企中最后一家上市的地产公司。上市首日，祥生控股开盘价为 5.59 港元／股，总市值达到了 167.7 亿元。然而，到了 2023 年 4 月 3 日停牌，股价则定格在了 0.175 港元／股，总市值 5.33 亿元，从上市到停牌，整个市值缩水了 96.82%。

二、危机浮现

（一）高负债之困
祥生控股在快速扩张的过程中，背负了高企的负债。曾经，其净负债率一度高达 1380%。虽然后来一直在努力降负债，但负债水平仍处于高位。2020 年上市时，祥生控股面临的银行及其他借款、优先票据和公司债券总额达 461.77 亿元。尽管当时短期债务被现金及银行结余覆盖后仍有 21.10 亿的富余，企业流动性压力较小，且内部银行及现金结余较上市前上涨 249.1%，合约销售、收益和溢利也均呈现上涨趋势，同时净资产负债比率在上市准备中从 361% 下调至 136%，但高负债的隐患始终存在。
随着房地产市场供求关系发生重大变化，叠加后疫情挑战、信贷环境等多方面因素，祥生控股的账面开始面临流动性危机。从短期债务来看，2021 年上半年，现金及银行结余仍能覆盖短期债务，但到了 2021 年底，这一数据骤降，流动性问题迅速突显。截至 2022 年末，祥生控股仍面临 183.14 亿的短期债务和 102.6 亿的两年至五年期的债务。高额的债务加上市场环境的变化，使得祥生控股的毛利在三年内骤降，从曾经税前的溢利转为亏损。2022 年成为祥生控股业绩转亏的分水岭，扣除掉其他必要开支后，其储备已不足以偿还后续源源不断的债务。
（二）艰难自救
在债务危机下，祥生控股进行了艰难自救。从 2022 年 1 月开始，祥生便密集抛售资产，包括转让浙江向日葵健康产业发展有限公司 23.81% 股权、出售杭州滨拓企业管理有限公司 51% 股权、转让海紫元银通置业有限公司 58.5% 股权、出售湖州交投祥生地产开发有限公司 50% 股权予浙江交投等。但对于巨额债务而言，回笼资金的压力过于巨大。
与此同时，祥生集团还面临了人事动荡，多位高管频繁出走，一度影响到了公司的相关业务。对于未能及时刊发业绩报告，祥生控股集团曾公告称，随着包括财务部及运营管理部等多个部门的关键团队人员近期辞任，人力不足，导致公司及其核数师难以对集团截至 2022 年 12 月 31 日止财政年度合并财务报表进行审计工作。
（三）创始人离世与退市
2023 年 4 月，陈国祥离世，陈弘倪获委任为代理主席。陈国祥的去世给祥生控股带来了巨大的冲击。随后，祥生控股因未能在规定时间前履行复牌指引，被港交所取消上市地位。
此前，港交所曾向祥生控股发出复牌指引，但尽管祥生控股发布了 6 次复牌进展公告，最终仍未能满足港交所的要求。祥生控股在公告中指出，经考虑公司的事实及情况后，无意根据相关权利申请覆核除牌决定。11 月 11 日，祥生控股从港交所退市。
三、地产行业未来走向探讨

（一）当前房地产行业现状
房地产行业如今已进入调整和转型期。从供应方面来看，随着市场环境的变化和行业竞争的加剧，房地产企业的开发节奏有所放缓，供应规模呈下降趋势。从需求方面而言，受经济形势、政策调整以及消费者观念转变等因素影响，购房需求也在减少。行业竞争格局方面，头部效应愈发明显，大型房企凭借资金、品牌等优势在市场中占据更大份额，中小房企面临着更大的生存压力。

（二）未来发展方向思考

1.改革房地产开发融资方式

a、引入更多金融工具，如房地产投资信托基金（REITs）和资产证券化产品，分散风险，为开发商提供多元化融资渠道。

b、银行作为主要融资渠道，应调整信贷政策，根据项目实际情况提供更灵活的贷款方案，如分阶段发放贷款、设立专项贷款支持保障性住房和租赁住房开发。

c、发展绿色金融，政府通过税收优惠和补贴等措施，鼓励开发商采用绿色建筑技术，获得绿色贷款，降低开发成本，提升项目市场竞争力。

2.改革商品房预售制度

a、提高预售门槛，要求开发商在达到一定建设进度后才允许进行预售，降低购房者风险，确保项目顺利完工。

b、强化资金监管，设立专门的监管账户，由银行进行监管，确保预售资金专款专用，避免开发商挪用。

3.完善房地产税收制度

a、设立合理的税收标准，考虑居民收入水平和房地产市场实际情况，避免过高税率对居民生活造成负担，制定科学合理的计税依据，如按照房屋市场价值或评估价值征税。

b、实施税收减免措施，对首套房和基本住房实行税收减免或免税政策，保护刚需族和中低收入家庭，对拥有多套住房的高收入家庭和炒房行为适当征税。

c、分步实施，先在部分城市进行试点，总结经验后再逐步推广到全国，确保政策的科学性和可操作性，降低市场波动风险。

d、加强税收征管，利用大数据和信息技术手段，加强对房地产交易和持有情况的监控，确保税收政策有效执行。

房地产行业亟需构建新的发展模式，走向集约化、高质量发展。通过改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度等措施，为行业的可持续发展奠定坚实基础。同时，随着市场的不断变化和政策的引导，房地产企业也需要不断调整战略，适应新的发展形势，共同推动房地产行业迈向新的发展阶段。

来源：工程人在路上2021