近年来，上海市商办空置率持续走高，主要原因在于供应居高不下而需求复苏缓慢，供应高位、库存高企尤为显著。尽管自2012年以来，商办供应量增速放缓，商办占居住面积比重大幅降低，但存量的消耗和转化面临较大挑战。“商改租”具有重要的现实意义：一是有利于改善上海市办公楼空置率不断走高、租金持续走低的态势。办公楼新增供应持续增加，将供应量推升至较高水平。而疫情后混合办公模式逐渐推广，办公楼需求降低。在办公楼供大于求的背景下，租金不断下降至较低水平。二是有助于缓解上海市职住分离问题，为中心城区、就业岗位聚集区域提供充足适配的租赁房源。三是上海市市属国企、产业园区老旧办公楼改造意愿较强，配套政策支持下，改造成本及改造周期较为可控。

目前，上海市已有零星“商改租”成功案例，如正在改造的美欣大厦项目、改造成功已经进入运营阶段的合景·昕舍项目、摩尔公寓海宁路项目，实现了较好的经济效应和社会效应。但是，“商改租”推进缓慢，调研发现，主要存在以下问题：第一，“商改租”存在客观性限制因素，且在规划、报建、施工环节存在诸多障碍。从空间结构上看，“商改租”存在客观性限制因素，并非所有项目都适合改造。从项目权属角度来看，多产权人的项目需要协调产权人之间的利益，改造手续也更加复杂。从施工管理角度来看，对于涉及外立面改造的项目，往往存在室内、室外施工节奏的平衡问题，从而加大施工管理难度。此外，土地使用年限、周边产业、交通情况、客群定位清晰度等都会影响项目的可改造性。第二，“商改租”对企业的成本测算能力和运营管理要求较高，一般企业参与意愿不高。第三，上海市尚未出台“商改租”实施细则，实施路径有待畅通。

通过调研上海市部分中心城区、五个新城、产业园区“商改租”项目，重点选取美欣大厦作为典型案例分析，总结上海市“商改租”项目发展的经验：首先，政策导向为前提，精心谋划，调动企业积极性。其次，市场需求为导向，合理规划，发挥项目优势特色。最后，政企协同为保障，灵活推进，解决政策的“难点”、“堵点”。办公空间再利用在国外历史悠久，近二十年在全球主要大都会地区得以广泛开展。本报告重点考察了纽约、伦敦和巴黎等典型国际大都市改造经验：一方面，办公楼改建作为应对空置率危机和住房紧张的重要手段，已成为城市可持续发展的必然趋势，且年轻群体、单身人士对办公楼改建的接受度较高。另一方面，通过优化改建条件，提高财税激励，增加公共土地供应，有效提升了改建规模、降低了改建成本。

基于此，提出推进上海市“商改租”实施进程的政策建议：一是市属国企先试先行，打通实施路径，发挥示范引领作用。非改居作为保租房筹集方式之一，在探索初期，各部门、企业对于改建条件、要求和程序尚不清晰，以市属国企为主，率先开启“商改租”试点，有利于加快“商改租”实施进程。二是尽快出台“商改租”实施细则，完善法规及配套政策支持。进一步细化“商改租”的操作流程，单列存量商办用地转性为租赁住房用地的操作规范，明确不同开发体量、不同改造阶段改建的审批程序。针对调研过程中发现的规划、住建、区政府等多条线的问题，建议建立规划、住建、区政府等的联动机制，实现信息互通共享，避免重复申报、审核而延长改造周期。三是总结“商改租”成功经验，加强非改居与“三大工程”的联系。存量的非改居项目可作为保障类住房的重要来源，通过发挥住房发展的“蓄水池”作用，实现发展与居住动态平衡。闲置的、不宜改建的非改居项目可作为“平急两用”公共基础设施建设的重要载体。以城中村改造为契机，将周边非居用地纳入改造范围，可为整体提升区域品质提供更大的空间和施工便利。（原文载于2024年11月）

来源：上海市房地产科学研究院